Czy stosowanie w umowach najmu na czas określony zapisów np.: „Każdej ze Stron przysługuje prawo odstąpienia od umowy z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia,” jest dozwolone ? Z takim przypadkiem zapisu w umówię najmu po opinię zwrócił się do nas ostatnio nasz klient.
Zacznijmy od tego że „wypowiedzenie umowy” oraz „odstąpienie od umowy” to dwa zupełnie inne pojęcia prawa cywilnego i nie stosujemy ich zamiennie. Wypowiedzenie jest formą jednostronnej czynności prawnej, które powoduje ustanie stosunku umownego, z określonym dniem, na przyszłość. Np. płaciliśmy czynsz i korzystaliśmy z mieszkania. Z końcem okresu wypowiedzenia oddajemy mieszkanie ale nie musimy już płacić czynszu. W przypadku odstąpienia od umowy skutek następuje z datą wsteczną. Odstąpienie powoduje powstanie takiej sytuacji jak gdyby do zawarcia umowy nigdy nie doszło. Tym samym strony powinny sobie nawzajem zwrócić wszystko to co do tej pory sobie nawzajem świadczyły. Np. w przypadku kupna butów przez internet. Odstępując od umowy odzyskamy zapłaconą cenę ale musimy oddać otrzymane od sprzedawcy buty.
Ogólną zasadą jest to, iż zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu Cywilnego, w przypadku gdy czas trwania najmu jest oznaczony, najem może być wypowiedziany przez wynajmującego jak i najemcę w wypadkach określonych w umowie. Wyodrębniając przesłanki umożliwiające dokonanie takiej czynności, wskazać należy na:
a) konieczność zawarcia klauzuli umownej umożliwiającej wypowiedzenie;
b) wskazanie w tejże klauzuli wypadków, w których umowa może zostać wypowiedziana.
Tylko w przypadku kumulatywnego zawarcia obu przesłanek w treści umowy, możliwe będzie skrócenie okresu trwania umowy w drodze jednostronnej czynności prawnej. Zgodnie z poglądami prezentowanymi w doktrynie i judykaturze samo tylko zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy (bez wskazania jego przyczyny) nie kwalifikuje się jako „wypadki wskazane w umowie” (tak Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 16 stycznia 2015 r., sygn. Akt: I ACa 669/14, opubl. LEX). Wypowiedzenie dokonane na podstawie klauzuli o tak „niepełnej” konstrukcji skutkowałoby uznaniem go za nieważne na podstawie art. 58 § 1 Kodeksu Cywilnego.
Inaczej mówiąc, pomijając fakt, iż w podanym przykładzie autor stosuje zamiennie pojęcia odstąpienia i wypowiedzenia, taki zapis jest charakterystyczny dla umów zawieranych na czas nieokreślony. Nie wymienia jednak przypadków, w jakich wypowiedzenie byłoby uzasadnione a tym samym jest nieważny.
No to może jednak odstąpienie od umowy?
Zapis przewidujący umowne prawo odstąpienia w całym okresie obowiązywania umowy jest de facto przepisem o jej wypowiedzeniu. Umowne prawo odstąpienia zostało uregulowane w art. 395 kc i w doktrynie wskazuje się, iż „Regulacja z art. 395 §1 jest przepisem iuris cogentis. Zakazuje on zastrzegania bezterminowego prawa odstąpienia od umowy, gdyż takie prawo zupełnie unicestwiałoby stabilność sytuacji prawnej stron (co do terminu – por. uwagi do art. 110). Tym samym nieważne jest postanowienie, które daje jednej lub obu stronom nieograniczone terminem uprawnienie do odstąpienia od umowy (art. 58).” (G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 395.). Komentowany przykład umowy przewiduje właśnie taki zapis. Umowne prawo odstąpienia nie zostało ograniczone żadnym terminem, do którego może nastąpić ani nie zostało uzależnione od jakiegokolwiek zdarzenia. Jest to tym samym postanowienie nieważne, aczkolwiek jego nieważność nie będzie skutkowała nieważnością całej umowy.
W praktyce, gdyby strona wynajmująca zdecydowała się na skorzystanie z tego zapisu najemca będzie mógł skutecznie kwestionować to uprawnienie.
Autor: adw. Marek Wierzbiński